四、常見問題分析
常見易混問題
一、不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額
例：某公司2016年6月共有三個項目，其中甲項目采用簡易計稅方法，乙項目和丙項目采用一般計稅方法，當月購進1000萬元（不含稅）的原材料，其中用于丙項目的材料為400萬元，用于甲項目和乙項目的原材料無法準確劃分清楚。已知6月份甲項目取得收入400萬元，乙項目取得收入600萬元，丙項目取得收入500萬元。（假設購進原材料進項稅率17%，簡易計稅方法征收率為3%，一般計稅方法稅率為11%，各項目取得的收入都是含稅收入。）
問：6月份該公司不得抵扣的進項稅額是多少萬元呢？
正確算法：
不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額＝600×17%×388.35÷（388.35+540.54）＝42.64萬元。
政策依據：《國家稅務總局關于分攤不得抵扣進項稅額時免稅項目銷售額如何確定問題的批復》(國稅函〔1997〕529號)
《湖南省國家稅務局關于分攤不得抵扣進項稅額時免稅項目銷售額如何確定問題的批復》（湘國稅局函〔1997〕089號）
國家稅務總局公告2016年第18號:
第十三條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規?！睘橐罁M行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規?！路康禺a項目總建設規模）
這里的簡易、免稅項目規模，也指的是無法劃分開的，如果能劃分開，不放分子分母內。
一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。
二、混合銷售判定三原則
一項銷售行為的判斷標準：關聯性（因果性）、主從性、功能輔助性
稅率的確定（主業）、復合性銷售行為（買房送家電、買房送車）
三、三金與三稅問題
三金：定金、誠意金、訂金
三稅：土增、增值稅、企業所得稅
現階段口徑：
企業所得稅：以合同訂立為分界點，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
增值稅：誠意金、訂金時，合同未訂立，定金時合同成立，雙方負有權利義務
土地增值稅：以前預征時全部計入，現在，各地不一，向增值稅、企業所得稅靠攏
首先，三方轉讓合同要有效（按照當事人約定不得轉讓、依照法律規定不得轉讓）；其次，轉讓前盡量不達到納稅義務發生時間
四、三方合同義務權利轉讓問題：涉及契稅、土增、增值稅、企業所得稅
增值稅：合同約定付款日期、實際付款日期、發票開具日期
企業所得稅：企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方
契稅：契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
土增增值稅：深地稅發[2006]266號
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條的規定，土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉讓合同簽訂之日。以下通過非正常方式轉讓房地產土地增值稅納稅義務發生時間如下：
（一）已簽訂房地產轉讓合同，原房產因種種原因遲遲未能過戶，后因有關問題解決后再辦理房產轉移登記，土地增值稅納稅義務發生時間以簽訂房地產轉讓合同時間為準。
（二）法院在進行民事判決、民事裁定、民事調解過程中，判決或裁定房地產所有權轉移，土地增值稅納稅義務發生時間以判決書、裁定書、民事調解書確定的權屬轉移時間為準。
（三）依法設立的仲裁機構裁決房地產權屬轉移，土地增值稅納稅義務發生時間以仲裁書明確的權屬轉移時間為準。
（一）土地三方轉讓
1.從政府拿地，母公司不辦登記，直接登記入子公司，并由子公司開發
（注意：國土資發〔2006〕114號：申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。）
2.從企業拿地，甲公司不辦登記，直接登記入乙公司，并由乙公司開發。
（二）房產三方轉讓
1.房產抵工程款時的三方轉讓
2.賣后未辦產權登記的三方轉讓
例：大頭公司欠小頭70萬債，于是和小頭公司商量好，把自己一批成本為40萬的存貨抵債，雙方抵完互不相欠，已知這批貨平均市價是50萬元（不含稅）。問：大頭公司應交增值稅多少萬元？
五、以貨抵債增值稅問題
很多人有個誤解，認為抵債是視同銷售，而視同銷售，依據《增值稅暫行條例實施細則》規定，有視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；...
所以很多培訓教材都會按照50萬來計算銷項稅。
增值稅：單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（六）將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資；營改增類則不再視同銷售，而是認為屬于銷售。
六、非貨幣資產投資入股問題
土地增值稅：財稅字[1995]48號、財稅[2006]21號、財稅[2015]5號；再轉讓，現在口徑偏向按最初價，以前可爭取按入股時價。
企業所得稅：財稅〔2014〕116號 可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
個人所得稅：財稅〔2015〕41號? 納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。
什么是正當理由（符合經營常規的理由）
七、房屋低價出售的正當理由
常見訴訟中的正當理由（新疆瑞成案、廣州德發案：有形無神、盈錦案）
企業該如何構造正當理由？
八、違約金問題
（一）買方違約
交易完成，則計入價外費用繳增值稅，交易未達成，則不繳
（二）賣方違約
通常實務中開紅字反沖或直接沖銷售額
交易未達成情況下，違約金中國稅務報案例、客戶退房收取客房的違約金不繳增值稅應提供哪些證據材料？（合同、退房理由記錄）
九、股東借款視同分紅問題
黃山博皓案。
以下幾類情況下，股東借款超一年不應視同分紅：
（一）企業無利潤可分
（二）稽查前已還款
（三）長期借款按市利率已繳納增值稅
房地產稅務總監網(www.gemmadeller.com)肩負“以維護納稅人權利為已任”的職業使命，專注于中國房地產企業的稅務管理方法與實踐，致力于為客戶提供頂尖的稅收成本控制、稅務風險控制、稅款現金流管理和稅務爭端處理服務。