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稅制變革的時代，新政疊出斷人腸、費思量，增值稅難舍棄、恨無力，金稅三期，房地產會計增添不知多少幽怨！未來路在何方？稅收難！難會計！然不經寒徹骨，那得梅花撲鼻香，新政策融會貫通方可出神入化，營改增后掌握稅收籌劃重點才可實現三生三世   十里桃花我們長期夢寐追求的最高境界。

以實踐案例入手，帶你跨過房地產營改增中一個個被忽略掉的“坑”，認識房地產營改增，掌握稅收籌劃的應用技巧，做好稅收風險防范。

1.掌握房地產股權收購營改增后時點評價

2.深刻領會簡易計稅與一般計稅對于房地產的影響

3.有效掌握工程施工合同的簽訂與比較方法

4.掌握營改增后房地產收入核算的基本規則

 一、企業稅務風險的識別，企業有哪些稅務風險？

案例：坑了老板五百萬的小會計

（一）無意識下造成的風險

（二）有意識下造成的風險

（三）稽查應對不當造成的風險

二、 企業如何進行稽查應對

（一）案例：奇聞！稽查局內檢查與審理人員打起來了，為什么？

    分析：屁股決定腦袋，稽查局也不是鐵板板一塊，不同部門，屁股一樣不同。企業掌握好稽查不同部門的屁股位置，解決起問題來就能事半功倍！

（二）案例：老王的兩次稽查歷險記！

分析：稽查也分種類，不同種類的稽查，應對方式是大不相同的，知道來查時是哪種稽查，才能有的放矢！

（三）案例：為什么有的企業被稽查是百年一遇，有的企業是五年必被查？

分析：聯合稽查和隨機抽查下，企業被查的概率究竟有多大？哪些企業被查概率大，哪些被查概率??？

（四）傳說中的稽查，企業自我救濟三原則是什么？掌握這三原則，就是掌握自我救濟的“九陽神功”。

（五）優秀的自查，能讓稽查局放心、寬心，什么樣才是優秀的企業自查？自查與檢查有什么區別？自查報告該如何撰寫？

（六）案例：一篇企業自找麻煩的申辯報告！

分析：常見稅務處罰有哪些？企業面對處罰，該如何寫好申辯報告？

三、虛開風險防控

（一）案例：花錢買牢坐的張老板！

    分析：常見虛開賣票手段有哪些？票販子中的騙子是個啥玩意？怎么打消老板與業務員的買票僥幸心理？

（二）企業該如何防范虛開？怎么防止取得假發票？

四、 稽查檢查重點有哪些？

案例：母公司拍地，產權直接登記到子公司名下開發，三方合同權利義務轉讓如何避免稽查爭議？

（一）地產公司房屋低價出售，如何構成正當理由？

（二）退房，收取客戶違約金如何與稽查溝通不交增值稅？

（三）股東借款如何避免視同分紅征個稅？

    （四）以房抵工程款下，常見稅企爭議及解決方案。

一、買賣在建工程

    例如：原先房地產公司出現資金緊張，將在建工程以固定價格轉讓給新的房地產開發公司，同時辦理項目過戶手續，未來以新的房地產公司的名義對外銷售，則在建工程轉讓環節是否征收增值稅、土地增值稅和契稅，未來完工交付時如何計算土地增值稅的加計扣除

   （一）樓花買賣

    例如：原先房地產公司出現資金緊張，將在建工程以固定價格轉讓給新的房地產開發公司，但約定以原開發商名義對外銷售，則未來銷售時的納稅義務人是誰？新的房地產公司取得的收益如何納稅？

   （二）項目股東

例如：原先房地產公司出現資金緊張，約定新的房地產開發公司投入建設資金，并且以原開發商名義對外銷售，則未來銷售時的納稅義務人是誰？新的房地產公司取得的收益如何納稅？

二、與工業企業之間

  （一）工業企業以土地作價入股

1.工業企業投資環節涉及哪些稅收？

2.雙方約定按照實現的稅后利潤分配房屋，是否需要視同銷售？

3.雙方約定工業企業不承擔風險，未來分配固定數量的房屋，是否屬于投資行為？

  （二）工業企業股權變更

1.股權轉讓涉及哪些稅收？

2.土地性質變更涉及哪些稅收？

3.如何避免被稅務機關認定為“以轉讓股權名義轉讓土地”

  （三）定向招牌掛

例如：先由政府收回工業企業的國有土地使用權，再定向招牌掛給指定的房地產企業

1.向工業企業支付貨幣是否需要取得發票

2.完成工業企業指定的在建工程，以誰的名義建設，以誰的名義取得發票，是否屬于房地產開發？

3.政策性搬遷與商業搬遷的區別，政策性搬遷是否有稅收優惠。

4.政策性搬遷與專項財政資金的稅收待遇是否一致

三、舊城改造

  （一）土地一級開發

    1.建筑還是房地產開發？

    2.是否涉及增值稅？

    3.可以爭取的稅收優惠？

  （二）與村委會之間

    1.代建指定項目

    2.返還商業地產

 （三）與拆遷個人之間

1.拆遷補償費如何計算？

    2.個人取得拆遷補償費，涉及哪些稅收

    3.開發商向個人支付拆遷補償費，應當取得發票嗎？

    4.開發商無償向個人返還的回遷房，是否需要視同銷售？

    5.開發商有償向個人返還的回遷房，如何避免被稅務機關認定為價格偏低？

四、建設新城

   （一）約定完成代建市政設施

   （二）約定完成中小學建設

   （三）約定完成商業設施并且運營